Guida per vendere

COME CONOSCERE IL PREZZO REALE DELLA TUA CASA

Per cominciare è necessario determinare la superficie commerciale dell’ immobile, che è data dalla superficie (cosiddetta convenzionale) totale dell’unità immobiliare comprensiva di tutti i muri interni + i muri perimetrali (solitamente tutti i muri ammontano al 5% della superficie interna calpestabile) a cui andranno sommati eventuali balconi, terrazze o logge (calcolati con una percentuale che può variare dal 25% al 30%) e i giardini pertinenziali esclusivi ( calcolati con un’incidenza del 10% oltre i 100 mq), le autorimesse private ed i box vanno conteggiati al 50% e il sottotetto a seconda dell’altezza media varia da un 40% ad un 60% del metro quadrato convenzionale.

L’Agenzia delle Entrate fornisce un servizio di valutazione al metro quadrato per gli immobili di ogni Regione, Provincia, Comune d’ Italia dove indica il cosiddetto “ parametro unitario” ; ovvero la quotazione del mq. di tali immobili. In particolare tuttavia va tenuto in considerazione che il valore decresce in base all’anno di costruzione, con una svalutazione di un 1%, per ogni anno di vetustà dell’immobile rispetto al prezzo ( parametro unitario) del prezzo indicato per gli immobili di nuova costruzione.

A determinare il prezzo contribuiscono una serie di ulteriori elementi, i quali vanno ad accrescere o a diminuire in misura abbastanza considerevole il prezzo base appena calcolato. Tali elementi sono:

• - le caratteristiche interne dell’unità immobiliare: esposizione, luminosità, vista e piano;
• - lo stato di manutenzione interna dell’unità immobiliare (se appartamento va considerato anche il vano scale);
• - la distribuzione degli spazi interni;
• - lo stato di manutenzione esterna del fabbricato (prospetti, giardino, recinzione);
• - l’ efficienza e la classe energetica dell’edificio;
• - i servizi di zona: accresce il valore la presenza di aree verdi, vicinanza ai mezzi di trasporto, supermercati, scuole, e così via.

Determinare quanto queste caratteristiche influiscono non è semplice, con il calcolo del prezzo base e se la tua casa si trova in buone condizioni, sicuramente puoi farti un idea, ma se vuoi stimare con precisione il prezzo di mercato del tuo immobile puoi richiedere una valutazione a domicilio e gratuita di un nostro agente.

COME PUBBLICIZZARE UN IMMOBILE

Ci sono molti modi per farlo, uno di questi può essere il cartello posto sull’abitazione. Ma oggi potrebbe non essere sufficiente, perché limitato a coloro che passeranno nella zona. Pubblicizzarlo su portali immobiliari e presso la vetrina di agenzie specializzate potrebbe aumentare le possibilità di vendita, ed è il metodo più utilizzato. A questo punto è necessario scegliere quali siti e quale agenzia scegliere, inoltre scrivere un annuncio efficace e accurato mettendo in risalto i punti di forza del tuo immobile.

A CHI SPETTA SCEGLIERE IL NOTAIO

La scelta del Notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti. Generalmente, tuttavia,nel campo immobiliare, è prassi consolidata la scelta da parte dell’acquirente essendo poi la stessa onerata dal pagamento dei compensi del notaio e generalmente dovendo fare anche un atto di mutuo. Di solito, l'atto si stipula nella zona in cui l'immobile è ubicato. E' possibile però per il notaio prestare la propria opera con riferimento a immobili ovunque ubicati.

QUALI SPESE SONO A CARICO DEL VENDITORE

L’articolo 1475 del codice civile prevede che “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”. Tuttavia, c’è la possibilità di stipulare patti in deroga alle previsioni del codice e quindi far ricadere sul venditore il pagamento dei costi notarili.

QUANTO COSTA REGISTRARE UN PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?

L’inquadramento giuridico italiano prevede l’obbligatorietà della registrazione del contratto preliminare che deve essere presentato presso l’Agenzia delle Entrate, dietro versamento delle relative imposte. La registrazione va fatta entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione del preliminare stesso.
Le imposte possono essere differenti se l’atto negoziale è soggetto a I.V.A. o ad imposta di registro,possono esservi inoltre dei costi fissi aggiuntivi nel caso in cui il compromesso preveda delle penali o dei pagamenti di acconti; in linea generale tuttavia possiamo dire che è sempre dovuta l’imposta fissa pari a 200,00 euro e l’imposta di bollo che può però variare in conseguenza alla consistenza dell’atto da registrare; sempre in via del tutto esemplificativa ma non esaustiva possiamo dire che l’imposta proporzionale sulla caparra è pari allo 0,50% dell’importo pattuito, mentre è pari al 3% la percentuale da versare sugli eventuali acconti.

Il preliminare deve inoltre essere in regola con le imposte sul bollo. L’imposta pagata sulla caparra e sugli acconti potrà essere detratta dall’imposta di registro dovuta in sede di registrazione dell’atto di vendita definitivo. Qualora invece l’atto definitivo di vendita sia soggetto ad IVA (ad esempio nel caso di acquisto di abitazione dal costruttore entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori) l’imposta di registro pagata sulla caparra è sempre dovuta in misura proporzionale (0,50% dell’importo della caparra) mentre per le somme corrisposte a titolo di acconto è dovuta una imposta fissa (euro 200). Entrambe queste imposte non possono essere detratte dall’imposta di registro in sede di atto definitivo di vendita.

COME PREPARARE LA CASA PRIMA DI VENDERLA

• - Imbiancare le pareti con colori neutri e sobri;
• - Fare pulizie di fondo, liberando la casa da oggetti ingombranti e troppo personali;
• - Riordinare la disposizione dell'arredamento.